青客公寓作为长租公寓赴美上市第一股的“征途”，很多人只猜测了开头，但没有猜到结果。上市前夕，青客公寓再次更新了招股文件，将此次IPO的发行规模几近减半。

在业内人士看来，对长租公寓行业来说，上市只是个里程碑式的开始。

上市前夕发行规模下调近一半

11月5日，青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易，股票代码“QK”。此次，青客公寓宣布其首次公开募股发行，以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票（简称“ADS”），上市募资总额约为4590万美元。

这意味着青客公寓成为国内长租公寓首个赴美上市的品牌。在业内人士看来，对长租行业来说，这是个里程碑式的开始。

不过，上市之路并不平坦。

10月25日，青客公寓曾向美国证券交易委员会（SEC）递交了更新后的招股书，申请在纳斯达克上市，发行520万股ADS（美国存托股票），每股ADS相当于20股A类普通股，发行区间为每股17美元至19美元，最高募资近1亿美元。

意想不到的是，青客的“对手”蛋壳公寓于10月28日向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行首次公开募股，计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。这也是继青客公寓后，国内第二家拟赴美上市的长租公寓品牌。

11月2日凌晨，青客公寓再次更新了招股文件，将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS。以每股17美元至19美元的发行区间计算，其最高募资金额也从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。

在业内人士看来，青客突然下调IPO发行规模，或与蛋壳公寓赴美IPO有关。蛋壳在规模、增长等方面优于青客，一前一后上市，会影响青客募资认购规模。

房东东创始人全雳指出，青客此次下调IPO发行规模，与蛋壳之间有关联。“符合这类基石投资人并不多，而且他们也是找到类似投行，两个融资时间点太近了，两个融资的总金额，反而被相互稀释了。”不过，在全雳看来，青客的目的不仅仅是融资了，更重要的是上市，上市了才有希望。

“青客一直低调做事，准备上市，而这时候蛋壳突然对外宣称即将上市的消息，对青客影响很大，蛋壳规模要比青客大，融资规模也大。相比之下，青客就必须率先出线才能够有竞争力，降低发行数量和融资额度以实现顺利上市。”业内人士指出，除此之外，青客下调IPO发行规模，或与外部原因有关，“可能这类行业在美股不太吃香，而且之前有WeWork上市失败的案例。

“青客在询价和认购后作出调整，也很有可能与达不到其期望值有关，为顺利完成IPO，只能降低一部分规模。”业内人士称。

布局6城市近10万间房源

官网显示，青客成立于2012年。“青客”寓意“青年客人”，定位地铁边、租得起、有管家的青年公寓，立志为1000万青年人才解决住房问题。

招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房源，同比增加超过30%；其中已出租93331间，可供出租3523间。区域布局上，上海为主要市场，青客拥有超6万间房源，其次为杭州和苏州。

不过，截至2019年9月30日，与2019年6月30日相比，青客在杭州、南京和武汉的可用出租房源数量有所增长，原因是青客继续扩大这些城市的公寓网络。而在上海和苏州的可出租房源数量则有所减少，这主要是由于青客在这些城市与房东的许多租赁合同到期。

据悉，技术是青客业务的核心。招股书显示，从公寓采购，装修和租户收购到物业管理，青客在运营流程的每个步骤中都应用了技术，这使青客能以高运营效率运营大型分散且快速增长的公寓。

此外，青客公寓还在招股书中指出，会用技术手段，通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供增值服务。

招股书显示，来自增值服务和其他行业的收入，在青客的净收入中，所占的比例从2017年的2.6%，增至2018年的10.4%，在2019年6月30日截止的9个月中又增至11.7%。

续租率、盈利能力有待提高

青客看好分散式公寓的市场前景。青客在招股书内指出，与集中式模式相比，分散式模式具有某些优势，包括公寓供应更加丰富和灵活，初始资本支出更少，并且更易于在全国范围内建立品牌知名度。从2018年到2024年，分散模式下的中国长租公寓市场，规模预计将以52.7％的复合年增长率增长，而同期集中式模型的复合年增长率为45.9％。

因此，青客公寓的战略重点是在分散模式下，在相对便宜而又方便的位置（通常是在地铁站附近）采购公寓。

在具体的业务模式上，招股书显示，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与房东一般签约5-6年，如果房东愿意，可延长2-3年，平均租赁合同为63.3个月。

与此同时，青客公寓与租户签订的租约一般为26个月，平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，同期内，有47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，租户平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，租户的平均入住时间为7.7个月。

而在财务指标上，招股书显示，2017年和2018年，青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元；净亏损分别为2.45亿元和5亿元；经调整后的EBITDA为-6420万元和-2.21亿元。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

此外，用于经营活动的现金净额方面，2017年、2018年以及截至2019年6月30日止9个月，分别为4360万元、1.17亿元和5570万元。

在风险提示章节内，招股书指出，青客公寓的业务需要大量的资本支出用于租赁公寓的采购、翻新和维护。如果不能及时获得优惠条件或根本不能获得融资，将对业务、财务状况和前景产生重大的不利影响。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 卢茜